Byt koupený v roce 2005: 20 let vývoje cen

Byt za 2 miliony v roce 2005: co s jeho hodnotou udělalo dalších 20 let?

Je rok 2005 a vy kupujete byt za dva miliony korun. Netušíte, že jeho hodnotu v následujících dvaceti letech ovlivní finanční krize, roky stagnace, rekordně levné hypotéky, pandemie i nejrychlejší růst úrokových sazeb v historii samostatné České republiky. Jak to celé dopadne?

V dnešním článku budeme sledovat příběh jednoho modelového bytu. Ukážeme si na něm, jak se jeho hodnota měnila společně s českým realitním trhem. Během dvaceti let zažil trh výrazný růst, pokles cen i několik let, kdy se hodnoty téměř nehýbaly.

Pro sledování vývoje od roku 2005 využijeme cenové indexy publikované Českým statistickým úřadem a Českou národní bankou. Náš modelový byt poslouží jako průvodce jednotlivými etapami českého realitního trhu.

První tři roky: ceny míří vzhůru

Do poloviny roku 2008 vzrostl sledovaný cenový index ze 100 přibližně na 122, tedy asi o 22 %. Pokud tento vývoj přeneseme na náš byt, jeho orientační hodnota v roce 2008 dosáhne přibližně 2 440 000 Kč. Skutečná cena konkrétního bytu by samozřejmě závisela na lokalitě, velikosti, stavu i dalších vlastnostech. Jako modelový příklad nám ale poslouží dobře.

Rok 2008 přinesl první velký obrat

Nabídkové ceny bytů v Česku dosáhly svého tehdejšího vrcholu na podzim roku 2008. Ve stejné době už začínala globální finanční krize. Její dopady se na realitním trhu projevily se zpožděním. Podle House Price Indexu ČSÚ klesly ceny bytových nemovitostí mezi třetím čtvrtletím 2008 a třetím čtvrtletím roku 2012 souhrnně o 9,1 %.

Tento index zahrnoval nové i starší bytové nemovitosti a související pozemky. Vývoj se ale lišil podle typu nemovitosti i lokality, v některých segmentech byl pokles hlubší než celorepublikový průměr. Pro náš modelový byt proto počítáme s poklesem kolem 11 %, což odpovídá horní hranici tehdejšího vývoje. Pro majitele našeho bytu tak začalo období, během kterého mohl na papíře sledovat pokles hodnoty svého majetku.

Roky čekání

Pokles a stagnace pokračovaly do roku 2012. Náš byt v něm stojí přibližně 2 171 600 korun. Ve druhém čtvrtletí roku 2013 pak kupní ceny bytů po téměř čtyřech letech meziročních poklesů vzrostly o 0,5 %. Kdo koupil byt na vrcholu trhu v roce 2008, mohl v závislosti na konkrétním segmentu a lokalitě čekat na návrat k původní hodnotě několik let.

Od roku 2014 ceny znovu nabírají tempo

Od roku 2014 začal český realitní trh opět ožívat. Podle dat ČNB ceny nemovitostí v letech 2015 až 2020 výrazně rostly. K růstu podle analýz ČNB přispívaly mimo jiné nízké úrokové sazby, sílící poptávka a omezeně pružná nabídka nové výstavby. Pro náš modelový byt tak začalo výrazné růstové období.

Na jaře 2020 panovala očekávání, že nejistota spojená s pandemií růst cen nemovitostí zpomalí. Vývoj trhu přinesl jiný scénář, ceny dál rostly i v následujících letech. Pro náš modelový byt počítáme v tomto období s konzervativním zhodnocením 40 %, tedy pod hranicí skutečného tržního růstu. Náš byt tak stojí 3 040 240 Kč.

Éra levných peněz končí

V reakci na vysokou inflaci začala ČNB v červnu 2021 zvyšovat dvoutýdenní repo sazbu. Nejprve se posunula z 0,25 % na 0,5 % a během následujícího roku postupně vystoupala až na 7 %, kam se dostala v červnu 2022. Vyšší základní sazby se promítly také do dražšího hypotečního financování a ochlazení poptávky. Přesto ceny bytů stouply o čtvrtinu. Náš modelový byt stojí 3 800 300 korun.

Po mírném útlumu ale začala aktivita na trhu v roce 2024 znovu růst. Ve druhém čtvrtletí vzrostl House Price Index meziročně o 4,1 % a počet prodaných bytů se v prvním pololetí meziročně zvýšil o 13 %. Náš modelový byt tak během dvou desetiletí zažil další změnu podmínek: tentokrát rychlé zdražení financování a následné oživení trhu.

A kde je náš byt po dvaceti letech?

Podle ročních dat ČSÚ vzrostly ceny bytů v Česku v roce 2025 meziročně o 10,6 %. I když pracujeme s několika cenovými ukazateli s rozdílnou metodikou a rozsahem, vykreslují dostupná data přesto velmi srozumitelný příběh. Český realitní trh zažil období silného růstu, poklesu, několikaleté stagnace i následného oživení. Byty znovu zdražily o nejméně 15 %. Náš byt stojí kolem 4 400 000 korun. Za 20 let tedy svou cenu více než zdvojnásobil.

Co nám dvacet let jednoho bytu ukazuje

V kratších obdobích mohla hodnota bytu klesat nebo zůstat několik let téměř beze změny. V delším horizontu se trh opakovaně vracel k růstu, pokaždé jiným tempem a za jiných ekonomických podmínek.

Minulý vývoj samozřejmě neurčuje, jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet v dalších letech. Pro investora je však tento dvacetiletý příběh užitečný ještě z jednoho důvodu. Připomíná, že při investování dává smysl sledovat vedle výnosu také kvalitu a hodnotu nemovitosti, která za konkrétním úvěrem stojí.

Dvacet let realitního trhu ve zkratce

Období	Co se dělo na trhu
2005–2008	Ceny bytů rostly, zhruba o pětinu za tři roky, vrchol přišel na podzim 2008
2008–2013	Finanční krize, ceny klesly o 9 až 14 %, obrat přišel ve 2. čtvrtletí 2013
2014–2019	Oživení, nabídkové ceny bytů vzrostly za období 2008–2019 nominálně o 48,3 %
2020–2021	Pandemie růst nezpomalila, index HPI koncem roku 2021 rostl o rekordních 25,8 %
2022–2023	Sazba ČNB vystoupala až na 7 %, hypotéky zdražily a poptávka i růst cen zpomalily
2024	Objem prodaných bytů vzrostl o 13 %, ceny rostly mírněji, přibližně o 4 až 7 %
2025	Ceny bytů podle ČSÚ meziročně vzrostly o 10,6 %