V popisu investice vidíte, že úvěr je zajištěný nemovitostí. Znáte úrok. Vědět ale potřebujete ještě jedno číslo: LTV. Srovnání výše úvěru a hodnoty nemovitosti. Abyste mohli odhadnout, zda se při případných problémech úvěr prodejem nemovitosti zaplatí.

Pokud má zastavená nemovitost hodnotu 10 milionů Kč a výše úvěru je 5,5 milionu Kč, LTV úvěru je 55 %. Výše úvěru tak v okamžiku ocenění odpovídá 55 % hodnoty nemovitosti.

Díky LTV si tak můžete rychle udělat představu o vztahu mezi úvěrem a majetkem, který ho zajišťuje. Popisujeme jak se počítá, jaký je rozdíl mezi 55, 70 a 90 % a co se s LTV stane, když hodnota nemovitosti klesne.

LTV jednoduše: kolik z hodnoty nemovitosti tvoří úvěr

LTV je zkratka anglického Loan to Value, tedy poměru úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Česká národní banka ho definuje jako procentní poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, která úvěr zajišťuje. To zní dost právně.

Pro investora je důležitý hlavně praktický význam. LTV 55 % říká, že věřitel půjčuje tolik peněz, kolik odpovídá 55 % hodnoty zastavené nemovitosti v okamžiku ocenění.

Jak si LTV spočítat během pár sekund

Výpočet je jednoduchý. Výši úvěru vydělíte hodnotou zastavené nemovitosti a výsledek vynásobíte stem.

5 500 000 ÷ 10 000 000 × 100 = 55 %

U nemovitosti v hodnotě 10 milionů Kč a úvěru 5,5 milionu Kč tedy vychází LTV na 55 %.

Na každých 100 Kč hodnoty zastavené nemovitosti tedy připadá v okamžiku ocenění 55 Kč úvěru.

LTV 55 %, 70 % nebo 90 %: jaký je rozdíl?

Nejlépe je to vidět na stejné nemovitosti s různě vysokým úvěrem. Představme si, že byt nebo dům v zástavě má ve všech třech případech hodnotu 10 milionů Kč.

S rostoucím LTV se tak zmenšuje rozdíl mezi hodnotou zástavy a výší úvěru v okamžiku ocenění. Při nižším LTV je tento rozdíl větší. Čím nižší je LTV, tím vyšší předpokládanou cenu má nemovitost vzhledem k dluhu a tím spíš se tedy při problémech se splácením dluh může splatit celý.

Znamená LTV 55 % automaticky 45% rezervu?

Při LTV 55 % tedy vychází výše úvěru o 45 % hodnoty nemovitosti níže než její stanovená hodnota v okamžiku ocenění. Označovat celých 45 % za garantovanou rezervu by však bylo zavádějící.

Hodnota nemovitosti se může v čase měnit. Odhad zachycuje její hodnotu k určitému datu a budoucí prodejní cena může být jiná.

Co udělá s LTV pokles ceny nemovitosti

Vraťme se k našemu příkladu: úvěr činí 5 500 000 Kč a původní hodnota nemovitosti je 10 000 000 Kč. Výchozí LTV je tedy 55 %.

• Pokud hodnota nemovitosti klesne o 10 % na 9 000 000 Kč, LTV vzroste přibližně na 61,1 %.
• Pokud hodnota nemovitosti klesne o 20 % na 8 000 000 Kč, LTV vzroste na 68,75 %.

Úvěr je v obou případech pořád stejně vysoký. Mění se hodnota majetku, který ho zajišťuje, a tím se mění i výsledné LTV.

Jaké LTV uvádí Benkee?

Benkee na svém webu aktuálně uvádí průměrné LTV financovaných úvěrů kolem 55 %. Jde o průměr napříč financovanými úvěry. U konkrétní investice je proto důležité podívat se na její vlastní parametry a LTV. Právě konkrétní číslo vám umožní rychle zjistit, jaký je u daného úvěru vztah mezi výší financování a hodnotou zastavené nemovitosti.

LTV stručně: otázky a odpovědi

Existuje maximální LTV, které povoluje ČNB? Ano. Limity ČNB uvedené v tomto článku se týkají spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí. Pro úvěry na pořízení vlastního bydlení je horní hranice LTV 80 %, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení 90 %. Nad tyto hranice mohou poskytovatelé jít pouze v omezeném objemu stanoveném pravidly ČNB. Tato pravidla se nevztahují na úvěry nabízené k investování prostřednictvím Benkee.

Je LTV totéž jako celkové riziko investice? LTV popisuje vztah mezi výší úvěru a hodnotou zástavy k datu ocenění. Do celkového rizika vstupují také další faktory, například bonita dlužníka, kvalita ocenění nebo likvidita nemovitosti.

Může se LTV změnit, i když výše úvěru zůstane stejná? Ano. Pokud se změní hodnota zastavené nemovitosti, změní se také poměr mezi její hodnotou a výší úvěru. Na našem příkladu při poklesu hodnoty nemovitosti z 10 na 8 milionů Kč vzroste LTV z 55 % na 68,75 %.

Proč Benkee zveřejňuje LTV svých úvěrů? LTV patří mezi konkrétní ukazatele, kterými lze popsat zajištění úvěru. Investor díky němu vidí, jaký je vztah mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, která ho zajišťuje.

Pokud vás zajímá, jaké LTV mají aktuální investiční příležitosti, podívejte se na nabídku úvěrů na webu Benkee.

Použité zdroje

• Česká národní banka – definice a limity LTV: https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/makroobezretnostni-politika/stanoveni-horni-hranice-uverovych-ukazatelu/ltv/index.html
• Web Benkee (bankee.cz): https://www.bankee.cz/